Fassade sanieren in 5 Phasen

Phase 1: Bestand prüfen

Bevor über Dämmstärken gesprochen wird, muss klar sein, in welchem Zustand die Wand ist. Ein Dämmsystem auf feuchtem oder schlecht haftendem Untergrund verschiebt das Problem nur nach außen.

• Putz: hohl klingende Stellen, Abplatzungen, Netzrisse oder durchgehende Risse.
• Feuchte: dunkle Ränder am Sockel, Salzausblühungen, Algen oder Moos an Wetterseiten.
• Anschlüsse: Fensterbänke, Rollladenkästen, Dachüberstand, Balkonplatten, Regenfallrohre.
• Unterlagen und Schutzstatus: Baujahr, Bauantrag, frühere Sanierungen; Denkmalschutz oder Gestaltungssatzung erfragen Sie bei der Gemeinde.

Bei aufsteigender Feuchte, großflächigen Rissen oder Verdacht auf Schadstoffe lohnt sich ein Sachverständiger, bevor ein Angebot eingeholt wird.

Phase 2: Systeme wählen

Erst mit Befund und Energieberatung ist der richtige Moment für die Systemfrage. Keines der gängigen Systeme ist grundsätzlich besser; jedes passt zu anderen Wänden:

• Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS): verbreitet und gut geregelt, braucht aber Platz an Laibungen, Dachüberstand und Sockel.
• Vorgehängte hinterlüftete Fassade: Feuchte kann über die Luftschicht abziehen, die Bekleidung lässt sich tauschen; meist dicker und aufwendiger.
• Kerndämmung: nur bei zweischaligem Mauerwerk mit Luftschicht, die Ansicht bleibt unverändert.
• Innendämmung: wenn die Ansicht erhalten bleiben muss; ohne Feuchteschutznachweis sollte niemand innen dämmen.
• Dämmputz und dünnschichtige Wärmedämmbeschichtung: wenig oder praktisch kein Aufbau nach außen; ob die Anforderungen aus Gesetz oder Förderung nachweisbar erfüllt werden, muss der Energieeffizienz-Experte prüfen.

Wer den Außenputz erneuert, löst nach § 36 mit Anlage 7 des Gebäudemodernisierungsgesetzes in der Regel die Pflicht aus, einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²·K) einzuhalten. Ausnahmen gelten unter anderem für kleine Flächen bis 10 Prozent der Außenwand und für Wände, die nach 1983 unter Einhaltung der damaligen Vorschriften errichtet oder erneuert wurden.

Phase 3: Förderung sichern

Für die Dämmung der Außenwand gibt es drei Wege, die sich für dieselbe Maßnahme teilweise ausschließen:

• BAFA-Zuschuss (BEG EM): 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben, mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) ein Bonus von 5 Prozentpunkten auf den Teil oberhalb der Grundgrenze. Die gedämmte Außenwand muss U ≤ 0,20 W/(m²·K) erreichen, bei Baudenkmälern 0,45.
• KfW-Ergänzungskredit: zinsgünstige Finanzierung förderfähiger Ausgaben zusätzlich zum Zuschuss.
• Steuerermäßigung nach § 35c EStG: 20 Prozent der Aufwendungen, verteilt auf drei Jahre, höchstens 40.000 Euro je Objekt – für selbst genutzte Häuser, die älter als zehn Jahre sind. Zuschuss und Steuerermäßigung schließen sich für dieselbe Maßnahme aus.

Entscheidend ist die Reihenfolge: Der Antrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt werden, ein Energieeffizienz-Experte ist Pflicht, und der Vertrag mit dem Fachbetrieb braucht eine aufschiebende oder auflösende Bedingung der Förderzusage. Die Energieberatung selbst bezuschusst das BAFA mit 50 Prozent des Honorars, höchstens 650 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern und höchstens 850 Euro ab drei Wohneinheiten.

Phase 4: Kosten und Angebote

Pauschale Quadratmeterpreise nennen wir bewusst nicht: Dämmstärke und Kosten hängen so stark von Wand, Region und Gerüstsituation ab, dass sie in das Angebot und den Nachweis des Energieeffizienz-Experten gehören. Vergleichbar werden Angebote, wenn alle Betriebe dieselbe Leistungsbeschreibung bekommen und diese Punkte enthalten:

• Gerüst mit Standzeit, Untergrundvorbehandlung, Sockel, Laibungen, Fensterbänke, Anschlüsse an Dach und Balkon sowie Entsorgung als eigene Positionen.
• Der erreichte U-Wert der Wand nach der Sanierung, nicht nur Dämmstoff und Dicke.
• Zulassung oder Bauartgenehmigung des Systems und die Herstellerangaben, auf die sich der Betrieb stützt.

Für die Förderung zählen neben Material und Einbau auch notwendige Umfeldmaßnahmen wie Gerüst, Baustoffuntersuchungen, Putz- und Malerarbeiten und Entsorgung. Die förderfähigen Ausgaben sind je Gebäude und Kalenderjahr gedeckelt – ohne Sanierungsfahrplan auf 30.000 Euro für die erste Wohneinheit. Zwei Bauabschnitte in zwei Jahren können deshalb mehr förderfähige Kosten erschließen, verursachen aber doppelte Gerüst- und Anschlusskosten.

Phase 5: Ausführung und Abnahme

Während der Arbeiten verschwinden die entscheidenden Details hinter Putz: Dübelbild, Anschlüsse an Fenster, Abdichtung am Sockel. Bei geförderten Vorhaben prüft und dokumentiert der Energieeffizienz-Experte diese Bauteile vor den Putzarbeiten; fotografieren Sie zusätzlich selbst jeden Bauabschnitt.

Verarbeitungsbedingungen wie Mindesttemperatur und Trocknungszeiten stehen im technischen Merkblatt des Systems – lassen Sie es sich geben. Am Ende steht die förmliche Abnahme mit Protokoll. Mit ihr beginnt die Verjährungsfrist für Mängel, die bei Arbeiten an einem Bauwerk nach § 634a BGB fünf Jahre beträgt. Danach erstellt der Experte die Nachweise für den Förderabschluss.