Wer die Fassade sanieren will, entscheidet mit der Reihenfolge der Schritte über mehr als den Zeitplan: Sie bestimmt, ob Förderung überhaupt noch möglich ist, ob das Gesetz einen bestimmten Dämmwert verlangt und ob sich Angebote sauber vergleichen lassen. Ein unterschriebener Handwerkervertrag vor dem Förderantrag kann den Zuschuss kosten, ein frischer Putz ohne Dämmung kann gegen das Gebäuderecht verstoßen. Diese Planungshilfe führt durch sechs Schritte – von der ersten Begehung bis zur Abnahme – und nennt bei jedem Schritt, worauf es ankommt.
Fassade sanieren: die Reihenfolge auf einen Blick
Die Tabelle fasst den Ablauf zusammen. Die Schritte überlappen sich in der Praxis, die Reihenfolge der Entscheidungen sollte aber eingehalten werden.
| Schritt | Was geklärt wird | Wer beteiligt ist | Häufiger Fehler |
|---|---|---|---|
| 1. Bestandsaufnahme | Zustand von Putz, Mauerwerk, Anschlüssen; Baujahr; Denkmalstatus | Eigentümer, ggf. Sachverständiger | Schäden erst beim Gerüstaufbau entdecken |
| 2. Energieberatung | Sanierungsfahrplan, Prioritäten, Förderweg | Energieeffizienz-Experte | Beratung erst nach der Systementscheidung |
| 3. Rechtsrahmen | Pflichten nach Gebäudemodernisierungsgesetz, Denkmal- und Baurecht | Experte, Bauamt, Denkmalbehörde | Putzerneuerung ohne Blick auf die U-Wert-Pflicht |
| 4. Systemwahl | WDVS, vorgehängte Fassade, Innendämmung, Beschichtung | Experte, Planer | System nach Angebotspreis statt nach Bauteil wählen |
| 5. Angebote | Vergleichbare Leistungsbeschreibung, Vertrag mit Förderbedingung | Fachbetriebe | Vertrag ohne aufschiebende oder auflösende Bedingung |
| 6. Ausführung und Abnahme | Baubegleitung, Dokumentation, Abnahme, Nachweise | Fachbetrieb, Experte | Keine Fotos von später verdeckten Details |
Schritt 1: Bestandsaufnahme – was die Wand verrät
Bevor über Dämmstärken gesprochen wird, muss klar sein, in welchem Zustand die Wand ist. Ein Dämmsystem auf feuchtem oder schlecht haftendem Untergrund verschiebt das Problem nur nach außen. Gehen Sie das Gebäude einmal bewusst mit dieser Liste ab und notieren Sie Fotos mit Datum:
- Putz: hohl klingende Stellen (Klopfprobe mit dem Fingerknöchel), abplatzende Flächen, Netzrisse oder durchgehende Risse.
- Feuchte: dunkle Ränder am Sockel, Salzausblühungen, Algen oder Moos an Wetterseiten, Feuchteflecken innen hinter Außenecken.
- Anschlüsse: Fensterbänke, Rollladenkästen, Dachüberstand, Balkonplatten, Regenfallrohre – überall dort entstehen später Wärmebrücken oder Platzprobleme.
- Unterlagen: Baujahr, Bauantrag, frühere Sanierungen. Für das Gesetz zählt etwa, ob die Außenwand nach 1983 unter Einhaltung der damaligen Energiesparvorschriften errichtet oder erneuert wurde.
- Schutzstatus: Steht das Haus unter Denkmalschutz oder in einem Gebiet mit Gestaltungs- oder Erhaltungssatzung? Das erfahren Sie bei der Gemeinde.
Bei aufsteigender Feuchte, großflächigen Rissen oder Verdacht auf Schadstoffe in alten Anstrichen lohnt sich ein Sachverständiger, bevor ein Angebot eingeholt wird. Diese Vorarbeit ist kein Luxus: Untersuchungen des Bauteilaufbaus zählen bei der Bundesförderung sogar zu den förderfähigen Umfeldmaßnahmen, wenn sie mit einer geförderten Dämmung zusammenhängen.
Schritt 2: Energieberatung vor dem ersten Angebot
Eine Energieberatung mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) ordnet die Fassade in das ganze Haus ein: Lohnt sie sich zuerst, oder sind Dach, Fenster oder Heizung dringlicher? Das BAFA bezuschusst diese Beratung mit 50 Prozent des förderfähigen Honorars, höchstens 650 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern und höchstens 850 Euro ab drei Wohneinheiten (BAFA, Energieberatung für Wohngebäude, abgerufen im Oktober 2026).
Für die spätere Förderung der Fassadendämmung ist ein Energieeffizienz-Experte ohnehin Pflicht. Qualifizierte Fachleute finden Sie in der von der dena betriebenen Energieeffizienz-Expertenliste. Ein vorhandener Sanierungsfahrplan wirkt sich seit der Förderreform vom Juli 2026 vor allem bei größeren Budgets aus – die Einzelheiten stehen in unserem Beitrag zur Förderung der Fassadensanierung.
Eine Pflicht zur Beratung kann sich auch aus dem Gesetz ergeben. Nach § 36 des Gebäudemodernisierungsgesetzes muss der Eigentümer eines Hauses mit höchstens zwei Wohnungen vor der Beauftragung der Planung ein informatorisches Beratungsgespräch führen, wenn er die Anforderungen über eine Berechnung für das ganze Gebäude nach § 38 nachweist und ein solches Gespräch unentgeltlich angeboten wird. Handwerksbetriebe müssen in ihrem Angebot schriftlich auf diese Pflicht hinweisen.
Schritt 3: Wann das Gebäudemodernisierungsgesetz eine Dämmung verlangt
Das frühere Gebäudeenergiegesetz heißt seit Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); die geltende Fassung, zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. Juli 2026, steht auf gesetze-im-internet.de. Die Regeln für Bestandsgebäude wurden dabei neu nummeriert. Für die Fassade maßgeblich sind jetzt § 36 GModG und die zugehörige Anlage 7.
Danach gilt für Wohngebäude ein Höchstwert von U = 0,24 W/(m²·K), sobald auf der Außenseite einer bestehenden Wand Bekleidungen, Verschalungen, Vorsatzschalen oder Dämmschichten angebracht werden oder der Außenputz erneuert wird. Das ist der Punkt, an dem viele Planungen ins Stolpern geraten: Wer „nur neu verputzen“ will, löst unter Umständen die Dämmpflicht aus. Ein reiner Anstrich gehört nicht zu den in Anlage 7 aufgezählten Maßnahmen.
Ausnahmen sieht das Gesetz ausdrücklich vor:
- Die Arbeiten betreffen nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Außenwandfläche des Gebäudes.
- Die Außenwand wurde nach dem 31. Dezember 1983 unter Einhaltung energiesparrechtlicher Vorschriften errichtet oder erneuert (Fußnote 2 zu Anlage 7).
- Ist die Dämmschichtdicke aus technischen Gründen begrenzt, genügt die nach den Regeln der Technik höchstmögliche Dicke mit einem Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(m·K), bei Einblasdämmung oder nachwachsenden Rohstoffen 0,045 W/(m·K) (Fußnote 1).
- Bei Baudenkmälern und besonders erhaltenswerter Bausubstanz kann nach § 105 GModG abgewichen werden, wenn Substanz oder Erscheinungsbild sonst beeinträchtigt würden.
Neben dem Energierecht spielt das Landesbaurecht mit: Eine außen aufgebrachte Dämmung verändert die Wanddicke, was bei grenznaher Bebauung die Abstandsflächen berührt. Die Landesbauordnungen regeln das unterschiedlich, eine kurze Anfrage beim Bauamt schafft Klarheit. Steht das Gerüst auf öffentlichem Grund, ist meist eine Genehmigung der Kommune nötig.
Schritt 4: Systemwahl – vier Wege zu einer besseren Außenwand
Erst jetzt, mit Befund, Beratung und Rechtsrahmen, ist der richtige Moment für die Systemfrage. Keines der folgenden Systeme ist grundsätzlich besser; jedes passt zu anderen Wänden.
Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS)
Dämmplatten werden verklebt, je nach Untergrund zusätzlich gedübelt und mit Armierung und Putz geschlossen. Das System ist verbreitet und gut geregelt, braucht aber Platz an Laibungen, Dachüberstand und Sockel. Beim Brandschutz sind die Vorgaben der jeweiligen bauaufsichtlichen Zulassung bindend.
Vorgehängte hinterlüftete Fassade
Dämmung zwischen einer Unterkonstruktion, davor eine Bekleidung aus Holz, Faserzement, Metall oder Naturstein mit Luftschicht. Feuchte kann über die Hinterlüftung abziehen, die Bekleidung lässt sich später tauschen. Der Aufbau ist meist dicker und in der Anschaffung aufwendiger.
Innendämmung
Sie bleibt die Option, wenn die Ansicht der Fassade erhalten bleiben muss, etwa bei Sichtfachwerk oder Stuck. Bauphysikalisch ist sie anspruchsvoll, weil sich der Taupunkt in die Wand verschiebt; ohne Feuchteschutznachweis sollte niemand innen dämmen.
Dünnschichtige Wärmedämmbeschichtung
Beschichtungen im Millimeterbereich werden gerollt oder gespritzt und verändern Maße und Ansicht der Fassade kaum. Die Anbieter erklären ihre Wirkung meist über veränderte Oberflächeneigenschaften statt über Dämmstoffdicke. Ob eine solche Beschichtung im konkreten Fall die Anforderungen aus Gesetz oder Förderung nachweisbar erfüllt, muss der Energieeffizienz-Experte prüfen. Einen ausführlichen Vergleich aller Systeme mit Tabelle bietet der Beitrag Alternativen zu WDVS an der Fassade.
In eigener Sache: Die Zurynski, Oezdogan & Co GmbH betreibt diese Planungshilfe und verkauft zugleich die Wärmedämmbeschichtung PSCoat. Laut Hersteller enthält die Beschichtung Nanosphären, wird gerollt oder gespritzt statt gedübelt und lässt Fensterlaibungen, Rollladenkästen und Fassadenprofile in ihren bisherigen Maßen. Die Wirkung begründet der Anbieter mit einem veränderten Wärmeübergang an der Außenoberfläche; unabhängig geprüfte Messwerte zur Dämmwirkung liegen uns nicht vor. Wer prüfen möchte, ob das für die eigene Wand in Frage kommt, findet die Produkt- und Systembeschreibung von PSCoat beim Anbieter.
Schritt 5: Angebote vergleichbar machen
Drei Angebote mit drei verschiedenen Leistungsumfängen lassen sich nicht vergleichen. Schicken Sie allen Betrieben dieselbe Beschreibung – idealerweise vom Energieeffizienz-Experten aufgestellt – und achten Sie auf diese Punkte:
- Gerüst mit Standzeit, Untergrundvorbehandlung, Sockel, Laibungen, Fensterbänke, Anschlüsse an Dach und Balkon sowie Entsorgung als eigene Positionen.
- Der erreichte U-Wert der Wand nach Sanierung, nicht nur Dämmstoff und Dicke.
- Zulassung oder Bauartgenehmigung des Systems und die Herstellerangaben, auf die sich der Betrieb stützt.
- Bei geplanter Förderung: ein Vertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung der Förderzusage und dem voraussichtlichen Ausführungsdatum. Ohne diese Klausel ist der Zuschuss nach den BAFA-Regeln nicht zu haben.
Für die Mängelhaftung gilt bei Arbeiten an einem Bauwerk nach § 634a BGB eine Verjährungsfrist von fünf Jahren ab Abnahme, bei sonstigen Werkleistungen zwei Jahre. Ob eine Fassadenarbeit als Bauwerksleistung gilt, hängt von ihrem Umfang ab – ein Grund mehr, den Leistungsumfang im Vertrag genau zu beschreiben.
Schritt 6: Ausführung, Baubegleitung und Abnahme
Während der Arbeiten verschwinden die entscheidenden Details hinter Putz: Dübelbild, Anschlüsse an Fenster, Abdichtung am Sockel. Die Förderrichtlinie verpflichtet den eingebundenen Energieeffizienz-Experten deshalb, energetisch relevante, später nicht mehr zugängliche Bauteile vor den Putzarbeiten zu prüfen und zu dokumentieren. Fotografieren Sie selbst zusätzlich jeden Bauabschnitt.
Verarbeitungsbedingungen wie Mindesttemperatur und Trocknungszeiten stehen im technischen Merkblatt des jeweiligen Systems, nicht im Angebot – lassen Sie sich das Merkblatt geben. Am Ende steht die förmliche Abnahme mit Protokoll; mit ihr beginnt die Verjährungsfrist. Danach erstellt der Experte die Nachweise für den Förderabschluss, die Sie fristgerecht einreichen.
Häufige Fragen zur Reihenfolge der Fassadensanierung
Sollten zuerst die Fenster oder zuerst die Fassade erneuert werden?
Am günstigsten ist es, beides gemeinsam zu planen. Werden die Fenster zuerst getauscht, sollte ihre Einbaulage schon auf die spätere Dämmebene abgestimmt sein, sonst entsteht an der Laibung eine Wärmebrücke oder es muss nachgebessert werden.
Muss ich dämmen, wenn ich nur den Putz erneuern lasse?
Grundsätzlich ja: Die Erneuerung des Außenputzes ist in Anlage 7 des GModG als Maßnahme genannt, für die der Höchstwert von 0,24 W/(m²·K) gilt. Ausgenommen sind kleine Flächen bis 10 Prozent und Außenwände, die nach 1983 unter Einhaltung der damaligen Vorschriften errichtet oder erneuert wurden.
Lässt sich die Fassade in Etappen sanieren?
Ja, und das kann sogar sinnvoll sein. Die Höchstgrenze der förderfähigen Ausgaben bei der BAFA-Förderung gilt je Gebäude und Kalenderjahr; zwei Bauabschnitte in zwei Jahren können daher mehr förderfähige Kosten erschließen. Gerüst und Anschlüsse verursachen bei Etappen allerdings doppelte Kosten.
Wer koordiniert das Projekt, wenn mehrere Gewerke beteiligt sind?
Bei geförderten Vorhaben übernimmt der Energieeffizienz-Experte die energetische Fachplanung und Baubegleitung; diese Leistung wird selbst mit 50 Prozent gefördert. Die Koordination der Gewerke auf der Baustelle ist damit nicht automatisch abgedeckt und sollte vertraglich einem Architekten, Bauleiter oder Generalunternehmer zugeordnet werden.
Empfohlene Partner der PScoat Zurynski, Oezdogan & Co GmbH
Georgios Staikos
3D-gedruckte Häuser.
Druckt Wände in freier Form, PScoat dämmt sie mit 1 mm Dämmputz ohne Platten – eine dünne Dämmschicht, die zur frei geformten gedruckten Wand passt.